"¿Cuál de estas métricas debería usar para decidir si compro esta propiedad con financiamiento o si busco otra oportunidad con earnest money ya comprometido?"
Cap Rate: La radiografía del primer año sin deuda
El Cap Rate divide el ingreso operativo neto anual entre el precio de compra. Es brutalmente simple. Una propiedad que genera $180,000 NOI y cuesta $2,000,000 tiene un cap de 9%. Lo fundamental aquí es que ignora completamente el financiamiento. Dos inversores pueden mirar la misma propiedad y ver el mismo cap, aunque uno pague cash y otro apalanque 80%. Esta métrica responde una pregunta: ¿qué retorno ofrece el activo en sí, independientemente de cómo lo pague?
Usamos cap rate para comparaciones rápidas entre propiedades. En nuestro mercado local, un multifamiliar clase B suele negociarse entre 7.5% y 8.5%. Si aparece uno con 10%, hay que investigar por qué. Tal vez tiene tenant turn cost overruns pendientes o necesita una renovación estructural no reflejada en el listing presentation. El cap también ayuda durante la negociación: si el promedio del comp set está en 8.2% y el vendedor pide un precio que implica 6.9%, tenemos datos para respaldar una contraoferta.
Cash-on-Cash: Lo que realmente entra a tu cuenta
Este indicador divide el flujo de efectivo anual después de pagar la hipoteca entre el capital que invertiste. Si pones $500,000 de entrada y el flujo anual post-deuda es $42,000, tu CoC es 8.4%. Esta métrica incorpora la estructura de financiamiento completa, incluidos términos, tasas, períodos de amortización. Dos propiedades con el mismo cap pueden tener CoC radicalmente distintos dependiendo del leverage.
Priorizamos cash-on-cash cuando el inversor necesita liquidez operativa o cuando comparamos estructuras de financiamiento alternativas. Por ejemplo, evaluamos un edificio de oficinas donde el vendedor ofrecía financiamiento al 4.5% versus un banco comercial al 6.2%. Aunque el cap era idéntico, el CoC con vendor financing era 3.1 puntos porcentuales superior. Herramientas como Follow Up Boss nos ayudan a modelar estos escenarios rápidamente, ajustando variables para ver cómo cada cambio impacta el flujo real mensual.
- Cash-on-cash responde "¿cuánto efectivo genero con el dinero que puse?"
- Es sensible a la estructura de deuda: tasa, plazo, balloon payments, prepayment penalties
- Ignora la apreciación futura del activo y el paydown de principal
- Útil para comparar propiedades con diferentes niveles de apalancamiento
- Se deteriora si el tenant turn cost o las vacantes superan las proyecciones
TIR: La película completa de la inversión
La Tasa Interna de Retorno considera flujos de efectivo anuales, paydown de hipoteca, apreciación proyectada, costos de salida, valor temporal del dinero. Es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de todos los flujos de efectivo iguale cero. Suena técnico porque lo es. Pero captura la realidad completa de una inversión inmobiliaria de cinco o siete años. Una propiedad con CoC modesto puede tener TIR excelente si la apreciación esperada es sólida o si el paydown de deuda acelera el equity build-up.
Durante un monthly variance review con un propietario institucional, revisamos un activo que mostraba 7.2% CoC pero 14.8% TIR proyectada. La diferencia estaba en la apreciación esperada del barrio (datos de average sales price subiendo 6.3% anual) y en un refinanciamiento planeado en el año cuatro que liberaría capital sin vender. La TIR nos obligó a modelar el exit: costos de venta, impuestos, posibles retenciones FIRPTA si había inversores extranjeros. Incorporamos supuestos sobre renewal rate y concession value per lease basados en datos históricos de la zona.
La TIR no miente, pero es tan confiable como los supuestos que alimentas. Un modelo con apreciación fantasiosa produce una TIR irrelevante.
Cómo decidir cuál métrica priorizar en cada escenario
La respuesta no es elegir una y descartar las otras. Las tres métricas funcionan juntas. Cap rate para screening inicial y comparación de mercado. Cash-on-cash para decisiones de financiamiento y necesidades de liquidez inmediata. TIR para estrategia de salida y evaluación de la inversión completa a lo largo del hold period. En nuestra práctica, presentamos las tres en cada operating memorandum, pero destacamos la más relevante según el perfil del inversor. Un jubilado que necesita ingreso mensual prioriza CoC. Un fondo institucional con horizonte de siete años prioriza TIR.
En el caso del inversor de San Martín, la propiedad tenía 8.3% cap, 6.9% CoC con 75% LTV, y TIR proyectada de 12.4% asumiendo salida en año seis. El cap confirmaba que estaba en rango de mercado. El CoC era bajo porque eligió un plazo de quince años para reducir riesgo de refinanciamiento. La TIR era atractiva porque el barrio estaba en plena gentrificación y las proyecciones de apreciación eran conservadoras. Compramos. El lead-to-close conversion en esa transacción fue limpio porque habíamos hecho el análisis completo antes de presentar la oferta. Ninguna métrica cuenta toda la historia. Juntas, pintan el cuadro real de lo que estás comprando.